央行（RBA）26日在其公布的半年度金融稳定性报告中对房产投机、商业地产及零售证券基金发出警告，称低利率环境有可能刺激楼市的投机性泡沫，商业银行切勿放宽贷款标准，未来楼市将降温，购房者须谨慎。央行指出，投资者在楼市活动的增加是“投机需求高涨的信号，将进一步恶化房价调整周期、鼓励房屋买家对未来房价将不断走高的不现实预期”。央行称：“虽然房价不断上涨、货币政策软化导致家庭负债扩大，从而促进住宅建筑活动的高涨，但同时也刺激了房产投机行为的增加。对于投资者和自有住房者来说，重要的是要明白低息环境下的房价上涨不会一直持续，他们应该谨慎作出购房决定。”

 

未来楼市存急剧下滑风险

央行指出，投资性贷款购房存在多种不利元素，如首次置业者政府补贴减少、银行贷款评估不偏向首次置业者等。

央行称，如果投机房屋需求高涨使建筑规模扩大，导致未来供应过剩且房价相应下跌的话，则极可能威胁到整体的金融稳定。一段时间以来，新州给予房产投资者和重复置业者的贷款规模不断上涨，而在过去6个月，其他州的放贷规模也出现回升。

央行指出，目前，房屋投机者的贷款占总房贷规模的40%，接近于2003年的峰值水平。“房屋投机信贷以强劲的步伐增长，使银行住房抵押贷款业务承担越来越大的风险，进而加大未来楼市急剧下滑的风险”。

央行表示，虽然澳洲银行能维持整体良好的贷款标准，此前平稳的贷款与估值比率（LVRs）及低凭证贷款的较低份额对此予以印证，但已有早期证据表明目前的房贷速度过于积极。

 

软化房产租赁市场环境

央行还警告，因投资者即便是在租赁市场疲软的情况下仍在追逐收益，商业地产的风险不断加剧。

央行称，悉尼和墨尔本之外的CBD地区房价和写字楼租金之间的差距不断扩张，但认为两者“没有联系”。

市场供应的不断加大及羸弱的租赁需求意味着租赁市场的疲软。虽然CBD地区租赁空置率持续上升，但租赁刺激措施已增至自上世纪90年代中期以来的最高水平。然而，尽管租赁市场疲软，但房产成交额仍持续增长。

央行称，对商业地产强劲的投资需求受与楼市相关的大型市场和其他国内投资市场的利益驱使，同样会因海外投资者的参与而被推动。

央行指出，通过将商业地产转化为住宅地产的方式降低租赁市场疲软的风险。

 

商业银行盈利不可持续

央行还重申，商业银行的盈利不可持续，尤其是在贷款需求仍然较低的情况下。截至2014年1月的6个月，银行信贷增速温和，约为6.5%，但同期投资性贷款增长了8.5%。

央行称：“银行坏账、呆账费用目前处于相对较低水平，而且信贷增速温和，因此未来的获利增长来源可能更加有限。”

央行还称，新西兰施行的限制银行放贷的“宏观审慎”措施已导致房屋抵押贷款系统价值的大幅下滑。